上海为什么限贷置换？
1. 抑制炒房，二手房交易量和价格双降 深圳和上海的楼市有一个共同点：外来人口众多，刚需群体庞大；且两个城市的新房市场都普遍存在限价、限售行为，导致新房与二手房的价差较大，炒房客难以操纵新房价格。于是他们将目标转向了二手房。
2020年7月，深圳颁布了二手房成交参考价机制，限价的直接后果就是二手房价格上涨动能不足，交易量大幅下滑。今年3月份，在一系列限购措施下，上海二手房的价格也出现明显回调，据贝壳研究院统计，3月上海二手房成交均价环比下降4%，同比下降7%，成交量环比下跌25%，同比下跌19%。 在二手房价格下跌的过程中，炒房客的损失最为明显。他们前期的炒房行为大多是通过贷款实现的，现在房价下跌，还款额度增加，甚至可能发生还超过本金的情况。
以商贷为例，基准利率上浮至4倍，房贷期限最长30年，等额本息还款方式，假设购买一套价值500万元的二手房，首付款三成，则首付150万元，未交付前每月还款2862元，交付后每月还贷2946元。而如果是公积金贷款，以上相同条件计算，每月还款金额为2797元。两者还款额相差不大。但在房价下跌的情况下，如按当前LPR利率4.6%计算，商业房贷利率上浮4倍为18.4%，30年共多付利息约112万元（精确数字因涉及房贷审批、合同签订等诸多因素，非绝对值）。
如果二手房价格上涨，炒房客通过按揭贷款获取资金杠杆，则风险完全由银行等金融机构承担，政府无需再出资救助。所以为了抑制二手房市场的炒作行为，限制贷款置换这一行为就显得至关重要。
2. 维护地产金融秩序，防范系统性金融风险 目前我国个人住房贷款余额已经达到38万亿元，根据央行数据，2020年末人民币房地产贷款余额49.5亿元，同比增长11.3%，比上年末少增0.3%。
从结构来看，个人住房贷款中有20%是用于购置第二套住房，2020年新增规模约为5.3万亿元，同比增长10.9%。但值得注意的是，在第二套住房的个人贷款利率方面，2020年平均上浮比例达到80%，这意味着二套房借款人需要付出的实际融资成本，已经在房贷利率上限的基础上上浮了80%。
对于炒房客来说，由于一二手房之间巨大的差价，他们通过贷款购置二手房然后再卖出赚取差价的行为其实是一种“无本万利”的理财方式，而现在这种“无本万利”的方式面临着损失可能的情形，他们自然不愿继续做下去。对于首套刚需来说，限贷置换也让他们的买房资格受到了一定的挑战。
目前各城市的调控政策基本都围绕二手房展开，二手房市场的火爆势头得到了有效的遏制。在上海，无论是炒房客还是首套刚需都被限贷置换拦下了脚步，这个政策的背后意味着房地产金融秩序的维护，以及防范系统性金融风险的底线。