济南明星小区是违建吗？
这个回答应该符合题意，但是并不那么准确。 先说结论：“阳光逸居”没有违建，而“银座”有相当数量的违建。
原因如下： “阳光逸居”属于未经审批建设的建筑物。从题主的图来看，这些建筑应该都是同一块土地上的建筑，并且按照建设的时间顺序排列。根据《山东省城乡规划条例》第四十四条第二款的规定，下列未办理规划许可证的建筑，属于无法采取改正措施消除影响的情形，应当限期拆除（二）超过有效期未办理延续手续的建筑； (三)临时建筑建了后长时间不拆除的； (四)未取得建设工程规划许可证的建设单位委托设计、监理、施工的违法行为。也就是说，2005年建设的第一栋建筑，如果没有办理延期手续，应该在2014年前就应该是违法建筑了；如果2008年建设的第二栋楼同样没有办理延期手续，也是在2016年前就是违法建筑了；如果是2009年建设的第三栋楼，那更是2013年前就已经是违法建筑了。而这三栋楼都还好好地在那儿呢，说明有关部门一直都没有发现或者一直没有追究。
“银座”商城的部分建筑是违建已经是不争的事实。理由很简单，作为零售商业设施（M1）容积率应当是很低的，根据《济南市城市规划公示办法》第八条的规定，一类区位（A类）的容积率应当不少于0.7，二类区位（B类）的容积率应当不少于0.8。而据我了解，在历下区，一类的商业用地开发强度大概是每公顷不超过6万平方米，二类的是每公顷不超过8万平方米。
“银座”一期南区主体建筑大约5万平方米，二期北区大约7万平方米，按照这样的容积率计算，一期大概可以容纳500个铺位，二期可以容纳800个铺位。但是根据我的观察，一期除了一二层外，三层以上的商铺基本上都没有开业；二期工程除了地下一层和一二层外，三四层的商铺也基本都没有开业。考虑到现在大部分商业项目的一两层往往都被用来经营超市或者其他业态，“银座”一二层店铺的经营面积应该是很大的。既然一二楼的面积很大，那么三楼以上基本上可以确定是用来住人的。这样，原本应当用于商业设施的建筑部分变成了住宅，显然违反了上述关于商业设施容积率的规定，属于违法建设。