别墅与别墅什么区别?

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首先,从土地性质上来讲,普通商品房的开发是“批街面地、建商品房”,而私宅(别墅)则是“批山地、建私宅” ;虽然都叫“房地产”,但严格来讲两者存在着本质的区别—— ①用地性质不同, ②规划报建程序有异, ③税费收取标准有别…… 所以,在评估房产价值时也应该有所区分。 当然,除了用地的属性不一样之外,普通的商住楼和别墅还有以下区别:

1. 功能分区不同 根据建筑功能的划分,普通的商用楼宇一般是分为商业区和办公区(或者生活区)两大主要功能区的,而别墅则更多的是追求居住功能的齐全性—— 别墅一般由居住生活功能区、庭院景观区(部分别墅没有)及室外休闲活动区三大部分组成,居住生活功能包括居住空间、起居厅、卧室、浴室、厨房等,庭院景观区一般配有花园、草坪、水池、假山等,室外的休闲活动区域则有户外餐厅、烧烤区、游泳池、健身房等等。

所以在进行房屋评估时,别墅会按其使用的功能性来进行分区评定,普通的商用房则会参照办公用房(或租赁市场价格)来确定其价值。 2. 面积测算方法不同 因为住宅的建筑结构与普通的商用房有着明显的区别,所以计算房屋的建筑面积时,应当首先遵循墙体结构面积折算为净面积的公式将外墙结构面积转化为净面积,然后再计算各分隔墙面积,最后再求总和。 在实际测量面积时,还要区分功能区和结构板面积,比如下面这样:

3. 装修情况不同 这一点自然无需多说,别墅因为其居住属性的缘故,一般都会有较完善的室内装修,不过需要特别说明的是,因为建筑材料及工艺的更新迭代速度较快,所以在判断别墅的装修情况时一定要根据评估基准日的实际情况来判断。

而对于普通的商用楼宇来说,由于大多数的租赁合同中都会明确标注“租金不含装修费”,因此评估时装修情况就无须太过细致。

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独栋别墅:独栋别墅亦称“独幢别墅”,是拥有私属较大,最为私人化和尊贵化的独立式住宅,一般拥有单独的 driveway(私家车道),有较大的前后花园和很大的居住面积;通常由三层构成或者附带地下空间,拥有较高的房型设计的自由度和居住舒适度。

联排别墅:联排别墅又称town-house,英式风格的主流产品,有两层或三层,上层为卧室和浴室,下层为起居室、餐厅和厨房,各户之间的横墙及底和顶均不打通。联排别墅一般能实现较为全面的使用功能,但由于其在土地使用上的低效率性,以及其先天所决定的户型缺陷,近年呈逐步减少之势。

类独栋:类独栋指有部分墙体和楼板与他人共用的独立式联排多户住宅。类独栋的建造方法与连排别墅相同,只是在规划设计时,人为的隔开两户之间的楼板和墙体。但与独栋别墅相比,类独栋依然存在诸多缺陷。通常采用上跃或下跃式建筑形式来弥补室内空间的不足。

叠拼别墅:叠拼别墅由别墅和town-house叠加而成。通常将town-house上下叠加,在每套房中再增加适当的使用面积,其建筑面积一般在180平方米左右。

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