别墅与别墅什么区别？
首先，从土地性质上来讲，普通商品房的开发是“批街面地、建商品房”，而私宅（别墅）则是“批山地、建私宅” ；虽然都叫“房地产”，但严格来讲两者存在着本质的区别—— ①用地性质不同， ②规划报建程序有异， ③税费收取标准有别…… 所以，在评估房产价值时也应该有所区分。 当然，除了用地的属性不一样之外，普通的商住楼和别墅还有以下区别：
1. 功能分区不同 根据建筑功能的划分，普通的商用楼宇一般是分为商业区和办公区（或者生活区）两大主要功能区的，而别墅则更多的是追求居住功能的齐全性—— 别墅一般由居住生活功能区、庭院景观区（部分别墅没有）及室外休闲活动区三大部分组成，居住生活功能包括居住空间、起居厅、卧室、浴室、厨房等，庭院景观区一般配有花园、草坪、水池、假山等，室外的休闲活动区域则有户外餐厅、烧烤区、游泳池、健身房等等。
所以在进行房屋评估时，别墅会按其使用的功能性来进行分区评定，普通的商用房则会参照办公用房（或租赁市场价格）来确定其价值。 2. 面积测算方法不同 因为住宅的建筑结构与普通的商用房有着明显的区别，所以计算房屋的建筑面积时，应当首先遵循墙体结构面积折算为净面积的公式将外墙结构面积转化为净面积，然后再计算各分隔墙面积，最后再求总和。 在实际测量面积时，还要区分功能区和结构板面积，比如下面这样：
3. 装修情况不同 这一点自然无需多说，别墅因为其居住属性的缘故，一般都会有较完善的室内装修，不过需要特别说明的是，因为建筑材料及工艺的更新迭代速度较快，所以在判断别墅的装修情况时一定要根据评估基准日的实际情况来判断。
而对于普通的商用楼宇来说，由于大多数的租赁合同中都会明确标注“租金不含装修费”，因此评估时装修情况就无须太过细致。