上海租赁用地怎么销售？
谢邀！ 今年初，我参与了上海市的一波租赁土地整理项目，结合项目经验回答下这个问题。 “只闻楼梯响，不见人下来”是形容当前租赁住房建设进度非常合适的一句话。全国各大城市都在大力发展租赁住房，但是普遍存在着“建得起、租不出去”或“租得出去、收不回来钱”的问题。
首先，来认识一下什么是租赁土地——即政府提供土地使用权，由企业投资开发建设，建成后由政府统一出租给承租人（一般为首置刚需）的住房。由于大部分租赁土地的开发主体为房地产相关企业，所以又被称为“类金融”地产。 作为一种新兴的商业模式，目前行业内对租赁土地区块的选择、土地成本核算、项目利润率、贷款可行性等方面还没有形成统一的评判标准。
以上海为例，根据沪府规〔2017〕8号文规定，在保障城市规划及安全的前提下，可以采用多种方式处置闲置土地。其中就包括：允许经营性用地进行租赁住房建设，但不得改变用途。 这意味着在符合监管要求的前提下，开发商可以通过新建、改建房屋的方式处置存量土地。
当然，不是所有地块都适合做租赁土地。首先需要确定的是，哪些地块能够用于租赁土地的建设。按照上海的规定，只有普通商品房用地和动迁安置房用地可以建设租赁住房；商业用地、公共绿地等是不能建设租赁住房的。 所以，对于已经拿地但未启动建设的地块，要先确认土地的用途；若确实适用于建造租赁住房，则下一步要测算建设成本。
在计算土地成本时，要注意扣除可售部分的土地成本。比如一块地共有6000平方米，可售面积4500平方米，租赁面积1500平方米，那么土地成本的核算就应扣除4500平方米的地价，余下的1500平方米再按租赁土地的价格和成本计取相应的费用。 最后，要考虑融资渠道以及租金收入能否覆盖各项成本并实现合理盈利。如果租金收入较低，而建设成本和运营管理成本较高等因素导致亏损，就需要考虑通过其他途径弥补亏损或者将该项目终止清算。